В дискуссии приняли участие генеральный директор УК “Левобережье” Олеся Воропаева, управляющий ООО “ЖКХ “Сервис” Жанна Захарова, начальник отдела управления и распоряжения землей Главного управления по земельным ресурсам Омской области Наталья Чеченко, заместитель директора ФГУ “Земельная кадастровая палата” по Омской области Иван Штейнбром, начальник управления земельно-имущественных отношений ООО “Городской юридический центр недвижимости “Эталон” Юрий Повикалов и генеральный директор консалтинговой компании “Юрикон” Василий Кролевец.
Землевладельцы поневоле
Естественно, первые вопросы, которые возникают: зачем нужно оформлять земельный участок в собственность и стоит ли с данной процедурой торопиться? С юридической точки зрения ответ на вопрос “зачем?” достаточно прост: чтобы владеть, пользоваться и распоряжаться. Понятно, что своим двором мы пользуемся и сейчас, но по закону, говорит Иван Штейнбром (Земельная кадастровая палата), право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента постановки на государственный кадастровый учет.
Легко догадаться, что проблема является наиболее актуальной для жильцов тех домов, где есть угроза вторжения на участок третьих лиц – юридических или физических. К примеру, кто-то хочет осуществить точечную застройку. Однако практика показывает, что именно в таких ситуациях пройти процедуру приватизации отнюдь не легко. Начинается волокита, возникают судебные споры и т.д. А вот когда подобных угроз нет, собственники жилья сами не испытывают никакого желания вникать в суть проблемы.
Впрочем, от нашего желания не очень-то многое и зависит. Потому что это в большей степени вопрос денег, которые в состоянии выкроить муниципальные власти из своего бюджета на оформление земельных отношений, а также вопрос времени. Два-три года назад процесс начался резво, муниципалитет изыскал средства и объявил конкурс на проведение этих работ. Выигравшая конкурс организация взялась за дело, и к концу 2009 года реальными собственниками придомовых территорий стали жильцы более 1800 городских домов. Причем львиная доля пришлась на Советский округ. Именно там вскоре и начали возникать конфликтные ситуации.
Болевые точки
Жильцы некоторых соседних домов даже вступили между собой в судебную тяжбу и, кстати, поочередно обращались за помощью в нашу редакцию. Смешная, на первый взгляд, ситуация: площадка с мусорными контейнерами оказалась на приватизированной территории одного из домов, и его обитатели решили, что соседям совсем не обязательно складировать мусор на их территории. Соседи, в свою очередь, ограничили проезд к дому оппонентов. Получается почти по Гоголю: Иван Иванович поссорился с Иваном Никифоровичем.
На самом деле смешного здесь мало. Юрий Повикалов (Городской юридический центр недвижимости “Эталон”), не первый год занимающийся этой проблемой, уверен, что с подобными ситуациями мы будем сталкиваться на каждом шагу. Ведь город строился таким образом, что вокруг одного двора обычно сгруппировано несколько домов. Во дворе обычно есть площадка для сбора мусора, место, где автовладельцы ставят машины, детская или спортивная площадка и т.д. А теперь скажите: как его поделить? На территории одного дома окажется автостоянка, другой получит площадку для сбора мусора, третьему отойдет детская площадка… Для полного счастья останется только возвести вокруг каждого участка заборы.
Логика подсказывает, что в таких случаях разумно оформить неделимый, по сути, двор в коллективную собственность жильцов всех прилегающих к нему домов. Однако законом это не предусмотрено. Там четко прописано: один дом – один участок. И даже если проекты планировки и межевания участков будут выполнять самые высококлассные специалисты, говорит Юрий Повикалов, они все равно не разрешат клубок объективных противоречий. Причем нет ни методики, ни сложившейся практики их урегулирования. Так что, может быть, к лучшему, что процесс приватизации придомовых территорий затягивается: есть время проанализировать допущенные ошибки, с тем чтобы попытаться в дальнейшем избежать их повторения.
Бремя собственности
Прежде всего, отмечает Наталья Чеченко (Главное управление по земельным ресурсам), процедура приватизации должна быть понятной и прозрачной для собственников жилья. Необходимо говорить людям не только о правах, которые приобретают собственники, но и о той ответственности, которая на них ляжет.
Действительно, нужно. Во-первых, людям придется платить налог на землю. Сегодня трудно говорить о его размерах, но даже если ставки поначалу будут щадящие, никто не гарантирует, что впоследствии они не вырастут многократно, – соблазн пополнить казну за счет увеличения налогов у любого органа власти существует всегда. Поэтому стоит хорошенько подумать при определении границ участка. Уже сейчас возникают ситуации, когда собственники стараются застолбить за собой как можно больше земли, не особо задумываясь о финансовых тяготах, которые потом придется нести.
Впрочем, к тяготам относятся не только налоги, но и бремя содержания придомовой территории. И эти затраты реально пока никто не просчитывал. А они могут быть весьма велики. Речь ведь идет не только об уборке двора, но и, например, о ремонте междворовых проездов, которые каждую весну превращаются в сплошные колдобины. Скажем, в нынешнем году из федерального центра выделяется более 600 млн рублей на ремонт придомовых территорий, восстановление междомовых и межквартальных проездов. Но дома с приватизированными участками в эту программу уже не попадают. Финансировать данные работы жильцы должны из своего кошелька.
Вместе с тем, отмечает Иван Штейн-бром (Земельная кадастровая палата), согласно градостроительным нормам и правилам, собственники многоквартирного жилого дома должны обеспечить свободный доступ через земельный участок.
По мнению Натальи Чеченко (Главное управление по земельным ресурсам), есть только один способ избежать нагнетания социальной напряженности: нужно рассматривать возникающие коллизии не как проблемы, а как задачи, которые необходимо решать коллективными усилиями. Всем – собственникам жилья, муниципалитету, госорганам, управляющим компаниям. Причем особая роль, считает Наталья Чеченко, принадлежит здесь именно управляющим организациям. Ведь их функция – не просто собирать с жильцов деньги, а именно управлять вверенным имуществом. И возникающие конфликты свидетельствуют лишь о том, что УК в этих ситуациях не проявили должной активности.
Впрочем, упрекать управляющие компании в отсутствии активности, может, и не стоит. У них нет никакого резона инициировать этот процесс. Жилищники отлично понимают, что приватизация придомовых территорий существенно увеличит финансовую нагрузку на собственников жилья. Придется рассчитывать, например, новые тарифы, тогда как и с ныне действующими проблем выше крыши. Большинство компаний сегодня работает по расценкам, рекомендованным мэрией, чтобы избежать обвинений в чрезмерных аппетитах. Хотя эти цены далеко не всегда соответствуют реально необходимым затратам на содержание домов. А кто и как будет рассчитывать тарифы с учетом содержания придомовых территорий?
Одним словом, вопросов возникает масса. А что касается выводов из состоявшейся дискуссии, то их можно сделать как минимум два. Во-первых, ничего хорошего не получится, если во главу угла процесса приватизации земли поставить фискальные цели, то есть задачу любой ценой получить дополнительный источник налоговых поступлений в городской бюджет. А во-вторых, негативные последствия также неизбежны, если процедура и дальше продолжится без непосредственного участия собственников жилья.
Василий Кролевец, генеральный директор консалтинговой компании “Юрикон”:
“Нам предстоит научиться пользоваться своими правами”
Приватизация общего имущества многоквартирного дома вызывает массу споров. Впрочем, в нашей стране все новшества, а особенно связанные с законодательством и налогами, изначально принимаются в штыки. Во многом негативная реакция жильцов спровоцирована тем, что они привыкли жить как при советской власти, возлагая все надежды на муниципалитет. Но ведь от беспорядка, который царит во многих дворах, где большинство детских площадок развалены, вместо них возвышаются кучи мусора и припаркованы вкривь и вкось автомобили, страдают сами жильцы.
Как мне видится, различные государственные проекты по возрождению нации и экономики страны, по улучшению уровня жизни в России именно с этого и должны начинаться – с менталитета отдельно взятого человека. Каждый должен понять: хозяин своей жизни – он сам, и потому он в ответе за свою семью, свою квартиру, подъезд, двор, где играют его дети, где он ставит свой автомобиль. Пора понять, что мы уже 20 лет живем в рыночной экономике, а потому пока человек сам о себе не позаботится – никто ничего для него не сделает. Именно в том и плюс приватизации придомовых территорий, что жильцы многоквартирных домов становятся их полноправными хозяевами, а, соответственно, никто из соседнего дома не может у них во дворе просто так прийти и выкинуть хлам или поставить ларек по продаже сигарет. Кстати, придомовой территорией сегодня зачастую пользуются владельцы этих самых нежилых помещений: ларьков, магазинчиков, парикмахерских и т.п. Приватизация земельного участка под многоквартирным домом дает право собственникам жилья взимать арендную плату за его использование с владельцев выше обозначенных помещений, тем самым возможно окупить земельный налог.
Конечно, в целом механизм приватизации до конца еще не отработан. Особенно проблемными являются территории старых многоэтажек, во дворах которых в последние годы настроили другие жилые дома, не предусмотрев разграничения территории и зон ответственности. А потому, предвидя негодование жителей, муниципалитет и правления многоквартирных домов стараются до последнего оттягивать решение этих спорных вопросов. Но заниматься этим надо именно сейчас, иначе проблем накопится еще больше.
Олеся Воропаева, генеральный директор ООО “Левобережье”:“
Люди не торопятся брать на себя бремя ответственности”
Прежде границы придомовой территории устанавливались при застройке. Сегодня четких нормативов, по которым должно происходить разграничение участков, нет. По каким критериям делят землю – непонятно. В результате возникают спорные ситуации между жильцами соседних домов. Как правило, камнем преткновения становятся мусорные площадки. Раньше, к примеру, жители всех домов в округе считали, что она общая. А после “наложения” на микрорайон разработанного кадастрового плана площадка попадает в зону одного дома. Люди вполне естественно считают: что в зону попало, то мое. Бывает, подобные территориальные претензии доходят до абсурда. К примеру, собственник устанавливает правило, по которому все, кто проходит по “его” территории или пользуется мусорными баками, расположенными на “его” участке двора, обязаны ему платить мзду. Теоретически площадку можно перенести за зону кадастра, выбрав оптимальное место в соответствии с санитарными нормами, но обычно она уже и находится именно в таком месте, рассчитанном при застройке. Что делать? В одном из микрорайонов на территории обслуживания УК “Левобережье” однажды уже возникала подобная ситуация, но у жителей хватило благоразумия и здравого смысла не создавать и не развивать конфликт. Решение всех спорных вопросов в полномочиях собственников.
Повторюсь: пока собственники не торопятся брать на себя дополнительное имущественное бремя, поскольку не совсем ясны перспективы ответственности в отношении такой собственности. Например, потенциальное налогообложение. Кроме того, увеличение участка придомовой территории – это риск увеличения платежей для населения. Их размер – весомый аргумент при принятии решения. Ведь при расчете новых тарифов будут меняться границы прилегающих территорий. Если сегодня управляющая компания включает в тариф стоимость уборки 2-8 метров земли от цоколя дома, то после приватизации собственниками участков земли, гораздо больших по площади, соответственно, и мы будем рассчитывать тариф исходя из этого. Содержание придомовой территории предполагает обслуживание всего участка. Что, естественно, повлечет за собой и рост платежей населения. Больше территория – дороже обслуживание.
Еще один важный аспект – с какими соседями живет собственник. Чтобы начать использовать к общему благу участок совместно приватизированной земли, нужно его благоустроить, работать на нем, отвечать за его состояние. Это под силу “организованному” дому, с высоким уровнем сознания жителей, понимания ими коллективной ответственности за общее имущество. Если собственники активны и сознательны, можно, например, на общем участке двора принять дополнительные меры безопасности, огородив его, установить охрану, чтобы дети могли спокойно гулять во дворе, чтобы грабители в дом не попали. Можно создать во дворе детский городок или спортивную площадку и т.д. Вариантов много. Но это возможно только тогда, когда все жильцы понимают, что означает управление придомовой территорией.
А пока мы оцениваем ситуацию исходя из реалий сегодняшнего дня. Мечтать, конечно, не вредно, может быть, лет через десять то, что у каждого дома имеется в наличии определенный участок земли, будет просто замечательно. Но нынешняя ситуация такова, что каждый дом совершенно по-разному войдет в новые условия. Ведь дом дому рознь. В новостройках, как правило, жильцы работо-способного возраста, со стабильным доходом, они приобрели квартиры и стремятся создать комфортные условия для жизни. Такие собственники землю оформят и действительно будут ею эффективно управлять. А что получится в тех домах, где в большинстве своем живут безработные и пенсионеры? С практической точки зрения, человек должен принять решение здесь и сейчас, и он не может абстрагироваться от своего сегодняшнего социально-экономического состояния. А это состояние у нас в большей степени непростое. По нашим оценкам, сегодня лучшие плательщики – пенсионеры. Они ответственны, беспокоятся о том, чтобы не наделать долгов. И ни для кого не секрет, что, скорее всего, получится так, что основное бремя будущей налоговой нагрузки за общую землю падет на их плечи. Выдержат ли они?
Так что пока вопросов больше, чем ответов, и неизвестно, как дальше государство себя поведет. У некоторых есть желание получить бесплатно дополнительную собственность, но останавливает отсутствие уверенности в том, что законодатель в ближайшее время не поменяет правила игры. В общем, дальнейшие перспективы неизвестны, и, на мой взгляд, сегодня не очень-то целесообразно ставить телегу впереди лошади и форсировать события. В таком деле, прежде чем резать, лучше сначала семь раз отмерить. К сожалению, мы часто поступаем наоборот.
Жанна Захарова, управляющий ООО “ЖКХ “Сервис”:
“Собственники получают чемодан без ручки”
Сегодня кадастровый план всей территории обслуживания управляющей компании ООО “ЖКХ “Сервис” составлен таким образом, что внутри микрорайонов не осталось ни метра государственной земли. Почти вся она поделена на участки без остатка и прикреплена к тому или иному дому. Однако на плане остались зоны, “свободные от собственников”, – как раз там, где коммерческое использование земли потенциально возможно. Логика распределителей земли не совсем понятна. По какому принципу проходило межевание, порой не могут ответить даже специалисты. Наверное, ответы знают лишь те, кто наделил собственников жилья, подчеркну, без их ведома земельными участками. Хотя по закону принять решение о приватизации земли должны именно собственники. Вначале – подать заявление на приватизацию, затем получить документы на участок в обозначенных границах, и лишь после этого он становится их собственностью по закону. Сейчас получается так, что грантовые деньги на составление кадастрового плана и раздел всей городской земли осваиваются без участия жителей.
На наш взгляд, обязательным условием передачи земельного участка должен быть паспорт земельного участка или территории с указанием расположенных на нем малых архитектурных форм и иных элементов благоустройства и озеленения.
Если бы мы все умели “играть в ЖКХ”, то все сделали бы правильно. По закону каждый дом самостоятельно определяет порядок пользования своим участком, просчитывает возможность коммерческого использования земли. А для этого жильцы должны быть грамотны. Им предстоит набраться сил, мужества и здоровья и пройти путем, которым еще никто не ходил. Кроме того, во многих вопросах до сих пор нет правоустанавливающей практики. Пока не сложилась практика, нет и правил игры. В этой ситуации люди должны научиться договариваться. Нужно открыто, честно и публично обсуждать все возникающие вопросы с участием всех заинтересованных сторон.
Пока еще мы, как собственники, не осознали, что у нас появляется дополнительное бремя ответственности, и не знаем, что с этим делать. Например, кронирование каждого дерева стоит 4500 рублей. У жильцов старой трехэтажки на придомовой территории стоит 30 старых деревьев. В доме 25 квартир, где живут в основном пенсионеры. За чей счет управляющая компания будет их кронировать? И таких вопросов масса. Мы несем общее бремя расходов за общую землю, но при этом никакой кусок этой земли никому из нас лично не принадлежит. По закону собственники не могут, например, установить шлагбаум перед межквартальным проездом и брать деньги за эксплуатацию дороги, но вот содержать ее в надлежащем состоянии они обязаны. По сегодняшней логике, если мне принадлежит дорога, то я должен изыскать деньги на ее ремонт. Как? При этом, опять же по закону, необходимо будет сохранить возможность доступа к этому участку неограниченному кругу лиц. Если до сих пор все ходили и ездили через ваш двор, то и дальше будут ходить и ездить. Другой пример. На вашем участке стоят гаражи. Раз эту землю передали жителям дома, значит, владельцы гаражей должны заключать с ними договор и платить аренду. Пока таких случаев нет. Или еще вариант: опасность точечной застройки. Пример – строящиеся вставки между домами по пр. Мира, 60 и 62. Если бы жители заранее знали границы своей земли и представляли ее потенциальную коммерческую ценность, они могли бы использовать участок с выгодой для себя.
То, что сегодня происходит с землей, делается интуитивно, и никто не знает, как правильно. Бремя обязательств уже есть (для большинства домов Советского округа границы участков определены), а выгод – нет.
Что делать, если собственников не устраивают границы придомовой территории, определенной нынешним кадастровым планом? Устранять кадастровую ошибку, а это стоит денег. Тем не менее, определяться нужно самим собственникам, иначе они получат “чемодан без ручки”, за который придется еще и платить налоги.
