На те же грабли.

Этой серьезной теме мы посвятили очередное заседание пресс-клуба «Управдом», состоявшееся в Омском филиале МФПУ. В качестве экспертов выступили: Оксана Севастюк, генеральный директор ООО УК «ЦентрЖилСервис», Сергей Карпов, директор УК «Ваш дом», Александр Бурых, заместитель управляющего ООО «ЖКХ «Сервис», Анатолий Волков, директор УК «Наш дом», Денис Лебедев, исполнительный директор СРО НП «Содействие развитию ЖКК», Галина Красько, советник управления развития секторов экономики и регулирования тарифов администрации Омска, Игорь АКУЛИЧ, старший преподаватель кафедры гуманитарных и экономиче-ских дисциплин МФПУ.

 

На первый взгляд, ничего   революционного данное постановление не содержит. Просто правительство «слегка» подкорректировало денежные потоки в сфере ЖКХ, предписав управляющим компаниям немедленно заключить с поставщиками договоры на покупку коммунальных ресурсов. И, соответственно, взять на себя полную ответственность за их оплату населением. В теории это требование выглядит вполне логичным развитием жилищного законодательства. Людям действительно удобно, когда все жилкомуслуги предоставляет одна компания и отвечает за их качество.

 

Что из этого получится, представить несложно. Сегодня ни одна УК не в состоянии собрать 100% денег за свои услуги, хорошим показателем, например, считается 95%. Оснований полагать, что уровень платежей за свет, газ, воду и тепло окажется выше, нет никаких. Но одно дело – 5% недостачи от суммы платежей за содержание и ремонт жилья и совсем другое – от стоимости всех жилкомуслуг. Понятно, что поставщики ресурсов с управляющими компаниями церемониться не будут – свои деньги они с них возьмут в полном объеме.

 

То, как будут развиваться события дальше, показывает практика. По данным Александра Бурых («ЖКХ «Сервис»), изучавшего статистику других городов, где раньше перешли на эту схему, 46% управляющих компаний там уже признаны банкротами, а 23% находятся в предбанкротном состоянии, и тенденция продолжает нарастать.

 

   Можно, конечно, сказать, что, мол, ничего страшного, одни умрут, другие народятся. Вот только откуда они народятся? И чем новые будут лучше старых? Скорее всего, таким образом образуется отличная питательная среда для фирм-однодневок, которые соберут деньги жильцов и поминай как звали. Вот им точно терять нечего.

 

 Что касается ныне работающих компаний, выбор вариантов дальнейших действий у них невелик. Вариант первый – покончить жизнь самоубийством путем выполнения всех требований правительственного постановления № 124. Вариант второй – свернуться и уйти из жилищно-коммунального бизнеса. И, наконец, третий – предложить собственникам перейти на способ непосредственного управления и тем самым фактически узаконить реально сложившийся характер отношений. Наверное, такое возможно только у нас: чтобы оставить все как есть, нужно проделать колоссальный объем работы.

 

По мнению Игоря
Акулича (МФПУ), законодатель, принимая столь радикальный нормативный акт, может говорить две вещи. Либо то, что заниматься коммуналкой должны компании, располагающие большими средствами, а это точно не наши нынешние УК. Это, скорее, крупные корпорации – варяги, для которых ЖКХ не является основным видом деятельности и которые способны заплатить поставщикам ресурсов деньги вперед. Либо законодатель дает понять, что прямые расчеты населения с ресурсоснабжающими организациями предпочтительнее и подталкивает нас к выбору непосредственного способа управления. Игорь Акулич больше склонен ко второй версии.

 

Галина Красько (администрация г. Омска) с этой версией не согласна, поскольку она противоречит всей логике проводимых в последние годы жилищно-коммунальных реформ. Законодатель шаг за шагом закрепляет положение, когда собственники жилья получают полный комплекс услуг через управляющую компанию. По принципу одного окна, что удобно, правильно и отвечает интересам жильцов.

 

Действительно правильно и действительно отвечает. В теории. На практике получится как всегда. Слишком много в данной сфере неурегулированных отношений. И на законодательном уровне, и на бытовом.   А форсированное воплощение теории в жизнь может привести только к очередной неразберихе в жилищно-коммунальном хозяйстве.

 

По мнению наших экспертов, принятие постановления № 124 пролоббировали ресурсоснабжающие организации, которые хотят сполна и без особых хлопот получать деньги за поставленные ресурсы, а управляющие компании пусть воют с жильцами, выбивают долги, отключают людей от света и воды, собирая на себя весь негатив. При этом абонентскую составляющую, заложенную в тарифе поставщиков, передавать жилищникам никто не собирается. Им дают совет предусмотреть затраты на абонентскую работу в тарифе на содержание и ремонт жилья. Иными словами, поискать дополнительные деньги в карманах населения. Да еще и согласовать эту операцию с самим населением, поскольку по всем тарифным вопросам УК должны договариваться с собственниками жилья. Как идет этот процесс, мы сегодня видим.

 

По словам участников «круглого стола», поставщики уже предлагают им переходить на новый формат отношений. По закону отказаться от предложения о заключении договора на покупку коммунальных ресурсов УК не вправе.

 

Управляющие компании в ответ приступили к подготовке перехода к непосредственному способу управления. Некоторые уже предприняли в данном направлении реальные шаги – вышли с этим предложением к собственникам жилья. Между тем, здесь тоже заложено немало мин замедленного действия. А скорее даже, не очень замедленного, потому что проблемы не заставят себя долго ждать.

 

Во-первых, данный способ управления не очень хорошо проработан с законодательной точки зрения, а практики его применения нет вообще. Не сформулировано даже само понятие управляющей организации, с которой собственники, выбравшие способ непосред-
ственного управления, обязаны заключить договор. Чем она, например, отличается от обслуживающей организации? По мнению Александра Бурых, («ЖКХ «Сервис»), комплексом оказываемых услуг. Но ведь эта норма пока нигде не закреплена.

 

Еще одна угроза, считает Галина Красько (администрация г. Омска), заключается в том, что законом не определены требования к договорам, которые предлагают подписать людям жилищники. Они могут написать там что хотят. Да, соглашения, как правило, не противоречат законодательству, но зачастую они носят для собственников просто кабальный характер.

 

Излишне говорить и о том, что подавляющее большинство омичей имеют самое приблизительное представление о способе непосредственного управления. Некоторые, например, считают, что при таком варианте управляющая организация вообще не нужна. К чему приводят подобные представления, можно увидеть на примере одного из домов компании «Наш дом», жильцы которого, проголосовав за переход на способ непосредственного управления, отказались от услуг УК, в результате чего дом, по сути, оказался бесхозным.

 

Подобные ситуации будут возникать на каждом шагу в разных вариациях. Например, в такой. Жильцы одного из домов заявили управляющей компании, что не хотят переходить на способ непосредственного управления. Имеют полное право не хотеть, а компания расторгнуть договор в одностороннем порядке не может. В таком случае, говорит Александр Бурых («ЖКХ «Сервис»), мы летом предложим собственникам этого дома индивидуальный тариф, в котором будут заложены риски неплатежей за коммунальные услуги. Если по тарифу не договоримся, начнется процедура расторжения договора.

 

Можно догадаться, что такого рода конфликты очень скоро приобретут массовый характер, и мы, что называется, на ровном месте получим в регионе рост социального напряжения. Тем не менее, пока никакой реакции со стороны различных органов власти на начавшийся процесс нет. Понятно, что горсовет только что обновил свой состав, новый губернатор не вступил в должность, а мэра омичам предстоит только избрать. Но ведь, помимо политических событий, есть еще и проблемы реальной жизни. По словам Дениса Лебедева (СРО НП «Содействие развитию ЖКК»), у жилищных организаций существует единое понимание сложившейся ситуации, сделаны необходимые экономиче-
ские расчеты, разработаны варианты договоров, адаптированных к форме непосредственного управления, и профессиональное сообщество готово обсуждать весь комплекс вопросов на каком угодно уровне. Вот только пока не понятно, с кем обсуждать…

 

Игорь Смирнов.

 

 

В силу обстоятельств наша компания уже шесть лет работает по схеме, на которую сейчас пытаются перевести все УК. Мы обслуживаем только новое жилье, а по закону управляющая организация обязана в течение пяти дней после сдачи дома заключить договор с поставщиками на покупку коммунальных ресурсов. Теоретически все выглядит замечательно, но приобретенный практический опыт заставил и нас заняться подготовкой к переходу на способ непосредственного управления.

 

Чтобы было понятно, почему, приведу конкретные примеры. 11 наших домов в Октябрьском округе отапливаются от котельной объединения «Полет». У них где-то там стоит прибор учета, по которому производятся начисления – мы его в глаза не видели. Ресурс подается по теплотрассе длиной 1,5 км. Трасса принадлежит застройщику. Котельная отпускает одно количество тепла, дома получают другое. Разница доходила почти до 40%. Поставщик требует деньги с УК, в результате судебные разбирательства, расходование средств, получаемых за содержание и ремонт, прекращение подачи тепловой энергии.

 

При непосредственном управлении собственники платят только за реально потребленный ресурс по ОДПУ, а не какому-то прибору учета, неизвестно где находящемуся, и не отвечают за долги неплательщиков.

 

Еще иллюстрация. Компания содержит в своем штате четырех контролеров, которые снимают показания приборов учета, следят за соблюдением сроков поверок, проверяют пломбировку приборов учета холодного и горячего водоснабжения. Плюс два юриста, которые постоянно работают с дебиторской задолженностью. И все равно есть дома, где уровень собираемости платежей чуть превышает отметку в 80 %. На сегодняшний день долг по воде, например, составляет шесть миллионов рублей, и неизвестно, чем его закрывать. Семь миллионов собственных средств компания на погашение долгов уже потратила, однако долго так продолжаться не может. Ведь у нас нет печатного станка, источник поступления денег один – платежи собственников жилья. Кроме того, УК несет дополнительные затраты по комиссиям и обслуживанию счетов банками, через которые идут платежи за коммунальные услуги.

 

Скажем, недавно нам предъявили претензии жильцы одного из домов: на каком основании компания сред-ства, предназначенные для содержания и обслуживания жилья, направляет поставщикам коммунальных ресурсов? Вполне справедливая претензия. Но чем еще можно закрыть образовавшиеся долги? К тому же от нас здесь мало что зависит. Не получив 100 %
положенных денег, поставщик подаст иск, и по решению суда со счета компании просто снимут недостающую сумму. Никто не будет разбираться, по какой статье пришла оплата. При непосредственном способе управления домом подобные вещи опять-таки невозможны.

 

Считаю, что в сложившихся условиях переход на него един-ственный вариант, позволяющий сохранить устойчивость всей системы ЖКХ, не разрушить то, что с таким трудом было создано за шесть лет, и в очередной раз не сделать население заложником разбалансированных отношений в жилищно-коммунальной сфере.

 

Сам по себе процесс изменения способа управления очень непростой. В нашей ситуации для этого необходимо расторгнуть ныне действующие договоры. Во-первых, с поставщиками ресурсов, рассчитавшись с ними по всем долгам, а на это нужно время и полный расчет собственников за коммунальные услуги, заключить новый договор с управляющей организацией на условиях решения общего собрания. Ведь управляющая компания не может принять решение о переходе – это право собственников.

 

К сожалению, даже провести общее собрание сегодня – большая проблема. По любому поводу. Будь то принятие тарифов, утверждение планов текущего ремонта или что-то другое. Интересы жильцов чаще ограничиваются дверями квартир. В новых домах это особенно заметно, поскольку заселялись они далеко не однородными социальными категориями людей.

 

Весьма приблизительное представление имеют собственники и об особенностях различных способов управления домом. Хотя процесс уже пошел, что называется, снизу, без всякого нашего участия. Жильцы одного из домов по ул. С. Тюленина, например, избрали у себя совет, провели общее собрание и приняли решение перейти на способ непосредственного управления.

 

Что дальше? А дальше председатель совета присылает уведомление о немедленном расторжении всех договоров и прекращении обслуживания дома, не выставлять квитанции и т.д. Общая идея такая: мол, мы собираем деньги и платим исполнителям за реальные услуги. Не нравится, например, как вывозится мусор или обслуживаются лифты – меняем фирму. С платежами за коммунальные услуги все ясно – поставщики сами разнесут свои квитанции по квартирам. А кто конкретно и каким способом будет собирать деньги на содержание и ремонт жилья? С шапкой по этажам ходить, что ли? Кто будет отвечать за безопасность эксплуатации внутридомового оборудования? С кем должны заключать договоры и выставлять счета обслуживающие организации? Кто, в конце концов, выдаст копию лицевого счета или пропишет собственника?

 

Одним словом, такой подход ведет в тупик. Ведь отнюдь не случайно законодатель ввел норму, обязывающую собственников при непосредственном управлении в домах, где больше 12 квартир, заключать договор с управляющей организацией.
Потому что иначе получится хаос.

 

Но отрицательный опыт – тоже опыт. Понятно, что с людьми нужно встречаться, разговаривать, объяснять нюансы жилищного законодательства. Схема непо-средственного управления, конечно же, не идеальна, но, на наш взгляд, в сложившихся условиях этот вариант является наиболее приемлемым. Но, как и любой другой вариант, он требует грамотного выстраивания отношений между всеми участниками жилищно-коммунального процесса.      

 

 

Давайте попробуем оценить ситуацию просто с житейской точки зрения. Во-первых, форма непосредственного управления домом для нас фактически новая и потому кажется подозрительной. По-человечески это вполне понятно. А чем, собственно, она подозрительна, кроме того, что новая? Да ничем. Главный минус как раз и заключается в отсутствии наработанной практики. Но ведь практика – дело наживное, не так ли? Законодатель, надо полагать, прописал данную норму не случайно, значит, она имеет право на жизнь.

 

Хотя я готова согласиться, что вариант, который предусматривает движение всех денежных потоков через управляющую компанию, больше соответствует идеальным представлениям о том, как должны быть выстроены отношения участников жилищно-коммунального рынка. Но, к сожалению, вогнать реальную жизнь в рамки идеальных представлений можно только на бумаге. Постановлениями людей не изменишь и к общему знаменателю не приведешь.

 

Возьмем, к примеру, две семьи с одинаковым уровнем доходов, проживающих в одинаковых квартирах. У одной с финансами полный порядок, дети сыты, обуты, одеты, по выходным еще и тортик на столе. А у другой – кругом дефицит. Дело в том, что люди по-разному планируют свой бюджет, у них разное воспитание, жизненный опыт, разное понимание своих прав и обязанностей. Преодолеем мы этот разрыв, если введем механизм коллективной ответственности за коммунальные платежи, чего, по сути, требует постановление № 124? Конечно, нет, только породим массу новых конфликтов.

 

Еще вопрос: добросовестные собственники готовы брать на себя риск за отключение дома от коммунальных благ по причине недобросовестности своих соседей? Точно знаю, что не готовы. Ведь у нас есть новые дома, которые с момента сдачи в эксплуатацию живут по 124-му постановлению, и собственники там не раз оказывались в стрессовых ситуациях. Бывало, всему дому отключали холодную воду, что законом, кстати, делать запрещено.

 

 Еще раз подчеркну, проблема не в том, что предложенная правительством схема плоха. И не в том, что у нас люди плохие. Просто мы все совсем еще недавно жили в других условиях. Не успела пока сформироваться культура собственников, внутренняя дисциплина, понимание, что никакой чужой дядя не сделает нашу жизнь лучше и комфортнее.

 

Но процесс идет, могу сказать, что за шесть лет, что существует компания, перемены произошли очень большие. Повысилось правосознание жителей, они начинают реально управлять своей собственностью, мы все чаще разговариваем на одном языке. Но здесь нельзя искусственно форсировать события, забегать вперед, перепрыгивать через ступеньки – ни к чему хорошему это не приведет.

 

Вдобавок ко всему, систему ЖКХ в очередной раз взялись резать по живому, не позаботившись о создании хоть каких-то страховочных механизмов – финансовых, юридических, социальных. В таких условиях, на мой взгляд, переход на способ непосредственного управления – самый разумный путь. По крайней мере, он не выглядит оторванным от жизни.

 

Преимущество этой схемы еще и в том, что за одни и те же деньги соб-ственник сможет получить больше услуг. Ведь затраты управляющих компаний с переключением на них всех финансовых потоков существенно увеличатся. Чем больше средств проходит через счет УК, тем больше налог с оборота, платежи банку, штаты бухгалтерии, контролеров и т.д. Следовательно, на величину этих расходов уменьшится объем оказываемых услуг. Либо придется повышать тариф. А какой смысл, если при росте платежей люди получат только то, что уже имеют сейчас…

 

 

Правительственное постановление № 124, требующее, чтобы управляющие компании безотлагательно, в течение 10 дней, заключили с ресурсоснабжающими организациями договоры на покупку коммунальных ресурсов, было принято в феврале. Думаю, не случайно – страна занималась выборами президента и важнейший для системы ЖКХ документ не вызвал никакой реакции. Кстати, уникальность этого документа заключается еще и в том, что, в отличие от других подобных нормативных актов, он имеет обратный срок действия. То есть УК автоматически стали нарушителями закона сразу после его подписания.

 

Теперь о сути проблемы. На долю услуг по содержанию и ремонту жилья в общем объеме платежей населения приходится не более 20 %. Как ни стараются управляющие организации собрать эту свою долю, редко какой компании удается получить более 95 % причитающихся ей средств. Новое постановление требует, чтобы УК покупали у поставщиков коммунальные ресурсы (тепло, воду, электричество) и полностью за них рассчитывались. Но ведь общий объем платежей останется на прежнем уровне. Жилищные организации, хоть из кожи вон вылезут, но 100 % не соберут.

 

Мы сделали расчет, что будет, если компания не соберет те же 5 %, но уже от полной суммы жилищно-коммунальных платежей. Арифметика очень простая. В первый месяц УК потеряет 25 % своих денег, а через четыре месяца, соответственно,
уйдет в ноль. То есть все полученные от жителей средства придется отдать поставщикам ресурсов – на содержание и ремонт домов не останется ничего. Через полгода у компании образуются долги перед ресурсоснабжающими организациями, придут судебные приставы и арестуют ее счет.

 

Сценарий отнюдь не гипотетический – он подтверждается реальной практикой во многих городах страны, где попытались следовать этому пути и где начались массовые банкротства управляющих компаний. Вопрос: кому-нибудь выгодно подобное развитие событий? Вряд ли, поскольку система отношений всех участников жилищно-коммунального процесса – собственники жилья, УК, поставщики ресурсов – должна быть сбалансированной. Если цепочка рвется в одном звене, рушится и теряет управляемость вся система.

 

Позиция поставщиков, которые хотят сполна и без лишних хлопот получать
деньги, понятна. Сначала они задрали свои тарифы до небес, а теперь пытаются переложить ответственность за то, что люди не в состоянии платить, на управляющие компании. И пролоббировали норму, которая дает им для этого безотказный рычаг: по закону УК не вправе отказаться от заключения договора на покупку коммунальных ресурсов.

 

Что делать в сложившейся ситуации? Возможных вариантов два. Либо управляющие компании переключают на себя все финансовые потоки, что для них равносильно самоубийству, либо инициируют переход на способ непо-средственного управления домами. Мы выбрали второй вариант. Сейчас все правовые и организационные аспекты перехода прорабатываются сотрудниками компании, а затем они пойдут с этим предложением к людям.

 

Сразу подчеркну: ни к чему противоправному мы жителей не призываем. Непосредственное управление – одна из трех предусмотренных законом форм взаимодействия собственников жилья с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Две другие – ТСЖ и управляющие компании. Причем при любом способе управления собственникам должен предоставляться полный комплекс жилищно-коммунальных услуг.

 

Тем не менее нас уже обвиняют в стремлении снять с себя ответственность за качество этих услуг. Готов утверждать, что сами подобные заявления являются безответственными. Суть в том, что сегодня действует около 170 нормативных актов, которые обязывают жилищные организации содержать имущество дома на уровне, обеспечивающем оказание коммунальных услуг надлежащего качества.

 

 При непосредственном управлении меняется только направление денежных потоков и характер финансовой ответственности. Собственника нельзя отключить от света и воды за долги другого собственника. Добросовестные жильцы не платят за недобросовестных. А жилищная организация не рассчитывается
деньгами, поступившими на обслуживание и ремонт жилья, за коммунальные услуги. Кому это выгодно? Совершенно очевидно, что в первую очередь таким образом защищаются интересы собственников жилья.

 

Едва ли не главным аргументом «против», которым сейчас начали пугать людей – невозможность при изменении способа управления попасть в федеральную программу капремонта жилья по 185 ФЗ. Аргумент со всех сторон лукавый. Смотрите, у нас 575 домов заявились на капремонт. В 2008 году отремонтировали 97, в 2009 – 98, в 2010 – один дом, в 2011 – два. На 2012 запланировано три. Такими темпами, к примеру, очередь дома на Сибниисхоза, 1, 1937 года постройки, у которого недавно отвалился балкон, дойдет лет через пятьсот. То есть программа в первоначальном ее виде, по сути завершена, о чем людям нужно честно сказать. К тому же немалая часть средств потрачена не лучшим образом – деньги по условиям конкурса направлялись не на те дома, которые больше нуждались в ремонте, а на те, где больше был процент финансового участия самих собственников. Это неправильно, потому что переложить бремя капремонта только на население невозможно в принципе. У людей просто нет таких денег.

 

Защищая интересы собственников, наша компания выиграла более 150 исков, обязывающих мэрию провести капремонт. Понятно, что городской бюджет тоже не страдает от переизбытка средств, но своими действиями мы пытаемся привлечь внимание к проблеме, которую нельзя игнорировать, и которую можно решить только объединив усилия всех уровней власти. И в такой объединенной программе, разумеется, не должно быть никакой дискриминации по выбранной форме управления домом – все три способа законны и равноправны.

 

Готовясь к переходу на непосредственное управление, мы тщательно изучили юридическую сторону вопроса, проанализировали опыт других городов и разработали свой вариант договора с собственниками. Он опубликован на нашем сайте, и мы готовы его обсуждать на каком угодно уровне. К сожалению, я не вижу пока, чтобы к этой теме было приковано внимание широкой общественности и властных структур, хотя речь идет о сфере, которая в значительной степени определяет социальное спокойствие в регионе.