Теряют все: и город, и бизнес
– Представьте себе ситуацию. Вы два года снимаете квартиру за 6000 рублей в месяц. Потом происходит некий перерасчет, в результате которого аренда возрастает до 60 000 рублей, и вам говорят: «Оплачивайте и предыдущий период. Вы обязаны», – поясняют предприниматели действие постановления №108-п.
В то же время в сложившейся ситуации в областном правительстве винят самих арендаторов: была бы земля в собственности, проблемы с долгами не появились бы. Еще с начала 2000-х, когда начали говорить о мероприятиях, стимулирующих выкуп земельных участков в собственность, предполагалось, что в будущем собственник будет нести меньшие расходы, чем арендатор: принцип, когда они платят одинаково, якобы изжил себя.
Сейчас из-за постановления бизнес при возможности «сбрасывает» землю. К примеру, после того, как одному из арендаторов омской земли насчитали порядка миллиарда долгов, он оставил участок: город этих денег не увидит. А если бы его не «напугали», он еще несколько лет мог приносить бюджету по 150 тысяч, инвестируя в участок. Уже запущены судебные процессы по расторжению договоров аренды: арендаторы уходят, налоги в бюджет уменьшаются. Как быть тем, у которого на земле оказались объекты капитального строительства? Или банкротиться, или платить по свалившимся счетам.
Два миллиона вместо 180 тысяч
Ранее в редакцию «МК» в Омске» обратились члены гаражно-строительного кооператива «Север-27», в свою очередь, получившие «письмо счастья» от администрации города. 26 июня председатель ГСК «Север-27» Петр Зарубин из заказного письма депимущества узнал, что за два арендуемых участка, площадью 4367 кв. метра и 4217 кв.метра, кооперативу придется выплатить несколько миллионов рублей «задним числом», а стоимость аренды с 2015 года возрастает более чем в десять раз. До 10 мая 2015 года ГСК платил за землю 5 тысяч рублей в месяц. С 11 мая 2015 года месячная аренда достигла 54,5 тысяч рублей в месяц. В следующем году (с мая 2016 по май 2017) сумма ежемесячного платежа, без ведома арендаторов, поднялась до 58 тысяч рублей, а позднее возросла до 60. Всего кооператив должен выплатить больше 2 миллионов рублей вместо суммы в 181,5 тысячу, которая была бы насчитана до пересчета по 108-му постановлению.
Бухгалтер кооператива недоумевает, как быть с теми гаражами, которые были проданы ранее:
– Есть люди, которые продали гаражи на арендованной земле в 2015 году. Кто должен платить аренду? Прежний или новый хозяин?
Выкуп земли в собственность, который мог бы стать для кооператива выходом из ситуации, оказывается делом почти невозможным – необходимо решение 100% собственников:
– Кто-то из них умер, а наследники еще не вступили в наследство или уехали в другие города, где их искать? А кто-то недееспособен и не сумеет даже ручку в руке удержать, не говоря уже о том, чтобы осознанно поставить подпись, – говорит Зарубин.
Как разобраться с долгами и удержаться «на плаву», в кооперативе не знают. Единственная мысль – искать юриста, который поможет если не избавиться от огромных сумм, то хотя бы уменьшить долг или смягчить условия.
Рассрочка не спасет
Под действие 108-го постановления попадает все больше омских предприятий, причем миллионные долги возникают не только у коммерческих организаций, но и у общественных. В частности, 1 августа в областном Арбитражном суде представители регионального отделения Союза художников России выступили с иском в адрес депимущества, требуя признать незаконным действие 108-го постановления и произвести перерасчет суммы за аренду. В связи с действием постановления у Союза «задним числом» накопился долг порядка 800 тысяч рублей. На данный момент исковое заявление оставлено без движения, а депимущества предъявил встречный иск.
От другой организации, уже коммерческой, в связи с ростом аренды отказался инвестор: сумма платежа с 1,5 миллионов в месяц повысилась до 7 миллионов. Заплатить их нужно в течение 2,5 лет, причем за просрочку начисляется пеня – за год «набегает» еще около миллиона рублей долга.
– Рассрочка такой бизнес не спасет, – уверены предприниматели.
Помочь бизнесу или отремонтировать дороги
В Заксобрании области уже выразили сомнение в справедливости рыночной оценки земли, на основе которой произошел пересмотр арендной платы и планируют разобраться, как стоимость земли могла подскочить в десятки, а то и сотни раз. Оформлен депутатский запрос, предлагается придать обратную силу недавно принятым изменениям в постановление №108, либо вновь снизить коэффициенты на 2018-2020 годы. Мэрии Омска предложено предоставить рассрочку по долгам за аренду на 8-10 лет, аннулировать штрафы и пени, а также предоставить бизнесу возможность выкупить арендуемые участки на льготных условиях.
Город, в свою очередь, ссылается на выпадающие доходы бюджета: ликвидировать начисленные долги нельзя, потому что будут потеряны деньги, уже предусмотренные в бюджете. Тем не менее, по данным депимущества, около половины земельных участков, находящихся в аренде, еще не оценены. Отсюда вопрос – как можно было заложить доходы, не зная итоговых сумм? Тем не менее, по мысли действующего председателя Горсовета Галины Горст, помощь бизнесу может уменьшить доходы бюджета:
– В этом случае у нас не срабатывают программы по ремонту дорог, по ремонту садиков и так далее. Во всем нужна умеренность.
Так, на последнем заседании Омского городского Совета пятого созыва проект, касающийся спорного постановления, депутаты, проявив умеренность, отправили на доработку. То есть разбираться с ним будет уже шестой созыв, состав которого будет сформирован лишь после выборов 10 сентября. Предполагается, что рассрочку по погашению долгов по арендной плате, образовавшихся с 2015 года, увеличат с пяти до восьми лет.
Предпринимательский климат пора реанимировать
Среди представителей бизнеса немало тех, кто не считает справедливым установленный коэффициент для расчета аренды за землю. «МК» в Омске» связался с Александром Дмитренко, директором юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» и членом рабочей группы при Минимущства, который рассчитывает добиться признания недействительным Постановления №108-п.
– Ни областное правительство, ни городская администрация не оценивают ситуацию, которую породили. Арендная плата возросла где-то в 10, где-то в 50, а где-то и в 280 раз. Если раньше, к примеру, гостиница «Иртыш» за аренду платила порядка 70 тысяч рублей в месяц, то сейчас – около миллиона. Я привожу грубые цифры, но суть понятна, – комментирует Дмитренко.
Предприниматель предлагает внести изменения в Постановление 108-п и применить обратную силу. По словам Дмитренко, омский департамент имущества оценил еще не все участки и многие предприниматели еще не получили уведомление о долге:
– Сначала говорилось, что в городе существует менее 1300 договоров аренды, потом это число увеличилось до 3000. Сейчас их насчитывают уже более шести тысяч, а оценены менее половины. При этом многим задолженность насчитывается с 2012 года, и через юристов им приходится добиваться перерасчета с 2014 года. В большинстве случаев, люди не могут бросить землю, потому что там находятся объекты капитального строительства. Уже в восьми регионах акты, аналогичные Постановлению 108-п, отменены: это Северная Осетия и Алания, Ханты-Мансийский автономный округ, Кемеровская область и Приморский край, Волгоград, Оренбург, Чебоксары. Мы приложили данную судебную практику к материалам дела в Омском областном суде, но их не приняли. Решение суда было не в правовом, а в политическом поле, – полагает Дмитренко и рассчитывает, что порядок наведет Верховный суд РФ: если там он выиграет процесс, то с мая 2015 года арендная плата может быть пересчитана согласно Постановлению №179-п. Есть и другие варианты по выходу из сложившейся ситуации:
– Если произойдет снижение ставок до 1,5-3%, если у предпринимателей хотя бы на год появится возможность льготного выкупа земельного участка под 2,5 процента, это позволит реанимировать предпринимательский климат и поспособствует резкому пополнению денежных средств в бюджет, – уверен Дмитренко.
Мнение эксперта
Постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года N 108-п было создано во исполнение положений ч.3 ст. 39.7 ЗК РФ и текстуально почти идентично с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Определение размера арендной платы по новому Постановлению «задним числом» недопустимо, так как такое постановление не может работать с обратной силой, если в федеральных законах не указано обратное. По данному вопросу не раз высказывался и Высший арбитражный суд РФ, и Верховный суд РФ: арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер такой платы или методику ее расчета. Учитывая то, что постановление вступило в законную силу в начале мая 2015 года, определение размера арендной платы и ее начисление законно только с данного момента. При этом начисление арендной платы по новым правилам будет законно даже в том случае, если договором аренды установлен другой размер арендной платы.
Единственным способом для защиты от чрезмерной арендной платы в этом случае может стать оспаривание размера кадастровой стоимости: этот размер будет приравнен к средней рыночной стоимости, которая будет определяться на основании отчета оценщика. Как показывает судебная практика, суды в таких случаях довольно часто снижают размер кадастровой стоимости.
В случае пересмотра судом размера кадастровой стоимости, арендодатель обязан будет пересчитать размер арендной платы за все периоды, в которых кадастровая стоимость была завышена.
