Ломай психологические преграды
Насколько повышение стоимости недвижимости актуально для Омска, где и так самая низкая цена на квадрат жилья (которая еще и продолжает падать)? В регионе не продается около 30% квартир.
Строительный комплекс традиционно считается одним из ключевых элементов экономики региона: в отрасли более 2000 строительных организаций, план по строительству выполняется и перевыполняется. Несмотря на то, что в прошлом году план выполнен на 103%, далеко не все сданные в эксплуатацию квартиры быстро находят своего владельца.
Ежегодно на территории региона появляются сотни тысяч квадратных метров нового жилья. В частности, за 2016 год в эксплуатацию введено 772,3 тысячи кв. метров жилья на сумму в 57,4 миллиардов рублей. За 2017 год построено уже 174 тысячи кв. метров жилья, в основном, эконом-класса. Ведется строительство комплексной жилой застройки «Амурский-2», «Завертяева», «Московка-2», «Чередовый». Кто будет приобретать жилье в Омске, если закредитованность населения достигает десятков миллиардов рублей?
В минстрое РФ считают, что снижение ставки по ипотеке до 8,5% годовых и ниже, сломит «внутреннюю психологическую преграду» у многих потенциальных покупателей жилья на рынке первички. Стоимость ипотеки зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в последние годы планомерно снижается.
По статистике Агентства ипотечного жилищного кредитования, 15 наиболее крупных ипотечных кредиторов уже в июле снизили ставки до 10,14% на первичном рынке и до 10,5% – на вторичном. За первые шесть месяцев текущего года выдано свыше 420 тысяч жилищных кредитов на сумму порядка 770 миллиардов рублей. Министр строительства РФ Михаил Мень полагает, что к концу года общий объем выдачи ипотеки может составить 1,5 триллиона рублей. Если сравнить эту сумму с рекордными продажами в 2014 году, разница налицо: три года назад кредиторы выдали ипотеку на 1,76 миллиардов рублей.
Главным стимулом для покупки недвижимости сейчас является снижение ипотечных ставок – средняя сейчас составляет 11,1%, а годом ранее она достигала 13,1%. По прогнозам министерства экономического развития России, в 2018 году ставка по ипотеке может снизиться до 8-9% годовых. Министр Максим Орешкин считает, что снижение процентных ставок возникло как последствие низкой инфляции.
Рынок формируют покупатели
В 2016 году большинство сделок, 70%, заключены на вторичном рынке: пока стоимость квартир дешевеет, рынок формируют покупатели. Приобретать выгодно, а вот продавать – не очень.
В прошлом году средняя цена на квартиры упала на 5% и продолжает снижаться. Предложений много, покупатели привередливы, и потому продавцы вынуждены двигаться в цене, в среднем, на десять процентов. Такая тенденция существует уже два года, и сейчас при покупке квартиры на вторичном рынке достаточно легко получить 10-процентную скидку.
Уже второй год российские банки активно работают по снижению ставки на ипотечное кредитование. У каждого банка – свои эксклюзивные предложения и преференции, в том числе и в части работы с партнерами (агентствами недвижимости), которые позволяют получить еще меньшую ставку. Эксперты сомневаются, что недвижимость будет дешеветь дальше:
многие продавцы уже придерживают объекты или продают в ноль, ничего не зарабатывая.
При проведении сделок на рынке первички омичам советуют внимательно изучать финансовую отчетность каждого застройщика: из-за ситуации со спросом и предложением на рынке, далеко не каждый, к сожалению, может гарантировать сдачу объекта качественно и согласно заявленным срокам. Еще два пункта, на которые стоит обратить внимание – это финансовая стабильность застройщика и наличие судебных актов в его адрес.
Стоит отметить, что покупателей на рынке новостроек меньше, поскольку рыночная цена на вторичку в Омске оказалась ниже. Естественно, вторичка заняла основную массу.
В Сбербанке полагают, что при нормальном уровне дохода в 30 тысяч рублей на семью из двух человек, можно претендовать на кредит на определенную сумму. По правилам банка, главное, чтобы в семье оставалось не менее 50% дохода. В целом, пороговое значение доходности в регионе довольно низкое. 60 тысяч на семью из трех человек – это очень неплохой доход для Омска. Но у какого населения есть такие доходы?
В филиале АО «Газпромбанк» в Омске три из четырех сделок идут на вторичном рынке. Портрет клиента в банке описывают так:
– Человек в возрасте от 27 до 40 лет, работающий, получающий доход, не имеющий проблем с законом и выплатой более ранних кредитов.
Банки смотрят, нет ли у клиента параллельных кредитных обязательств. Омская область вообще отличается закредитованностью: почти нет людей, которые приходят без других потребительских или ипотечных кредитов, кредитных карт. Но особых «всплесков» просрочек не наблюдается.
Помимо того, что банк всегда делает отбор клиентов, люди сами оценивают свои риски. Бывает, они решают, что могут завтра потерять работу и приостанавливают сделки, уже получив одобрение кредита. Ситуация на рынке недвижимости нередко оказывается под влиянием психологических факторов: человек хочет купить подешевле, а если продавать – то по той стоимости, за которую приобрел квартиру. Очень много сделок не реализуется, потому что клиент не может купить новую квартиру, не продав ту, в которой жил до этого.
При снижении ставок на ипотеку клиентская активность неизменно повышается, уверены в «ВТБ 24». Размер ставки зачастую зависит от партнера, риэлтора, застройщика. Портрет клиента со временем почти не меняется: в большинстве это молодые семьи, ищущие первое жилье или приобретающие второе для расширения площади. Иногда приходят и люди в возрасте, с теми же запросами – приобрести жилье для себя, улучшить жилищные условия. Около 60-70% заемщиков выбирают не минимальный первоначальный взнос, вносят сразу 35% и более от всей суммы.
Одобряемость заявок в банках довольно высока. Получить одобрение по ипотеке можно и с 20 тысячами в месяц, но клиент должен понимать, на что будет жить. Если разложить все платежи – коммуналка, дорога до работы, еда – останутся ли деньги на ипотеку? Средняя заработная плата в регионе снижается, и поэтому сумма кредитов не повышается. Одобрение зависит от дохода заемщика, суммарного дохода семьи и кредитной истории клиента, а также от суммы покупки. На рассмотрение заявки банку может понадобиться от двух часов до двух дней.
Средний ипотечный чек достигает 1,3-1,5 миллиона рублей. Здесь действуют два самых популярных сценария: либо человек делает хороший первоначальный взнос для приобретения более дорогой квартиры, либо покупает однокомнатную квартиру с минимальным первым взносом.
Если купить однокомнатную квартиру за полтора миллиона, сделав первоначальный взнос в размере 15%, или 225 тысяч рублей, то за ипотеку возможно будет сэкономить порядка 216 тысяч. Те, кто имеет небольшой доход, чаще всего не замахиваются на то, что в ближайшее время будет недостижимо. Люди не покупают двухкомнатные квартиры, а начинают с комнаты, малосемейки, потом переходят к однокомнатной.
Омские риэлторы отмечают, что решения при покупке и продаже недвижимости люди обычно принимают сезонно. К примеру, чем ближе Новый год, тем сильнее желание переехать в новое жилье. Если люди при этом продают старую квартиру, то они более склонны «подвинуться» в цене и готовы делать скидки. А вот после Нового года наступает кардинально противоположный период – квартиры снимают с продажи, решая подождать «лучших времен».
Покупку квартиры называют очень эмоциональным действием: 90% клиентов риэлторских агентств приходят без конкретной потребности. Например, хочется квартиру в Амуре, потому что там «вся родня», а в итоге выбирают квартиру на проспекте Мира – понравилась. Мог понравиться и вид из окна: факторов, влияющих на итоговое решение, очень много, и далеко не все из них рациональны. Предпочтения и личные установки клиента, озвученные в первом разговоре, часто меняются после просмотра будущего жилья.
Государство спешит на помощь
С 22 августа в России заработала программа поддержки ипотечных заемщиков. Сохранить жилье и расплатиться с банками смогут несколько тысяч человек, у которых ежемесячный платеж в пересчете на рубли серьезно подскочил из-за девальвации в 2014-2015 годы. Программа подразумевает реструктуризацию долга по ипотеке за госсчет, всего выделено два миллиарда рублей. Максимальная сумма возмещения составит 30% остатка суммы кредита, но не более полутора миллионов рублей.
Помогают семьям плательщиков с иждивенцами, людям, имеющим инвалидность или статус ветерана боевых действий, доход не выше среднего по региону, жилье в залоге – единственное и «не роскошное» – не более 45, 65 и 85 квадратных метров (для одно-, двух – и трехкомнатной квартиры).
По данным Аналитического центра при правительстве РФ, по состоянию на 1 июля объем просроченной задолженности по валютной ипотеке более чем в девять раз превосходит размер программы, а количество заемщиков, испытывающих трудности с погашением валютной ипотеки, превышает четыре тысячи.
